 | Образец договора управления многоквартирным домом. Формат doc. Размер файла 143.5 kB. |
| Образец устава товарищества собственников жилья. Формат doc. Размер файла 145 kB. |
Category Archives: ТСЖ
ТСЖ – как эффективный способ управления многоквартирным домом.
И Вы, и Ваши соседи уже прекрасно знаете, что тема управления многоквартирным домом все настойчивей стучится в жизнь и быт каждой московской семьи.
Приватизировав квартиру или комнату, купив ее, получив по дарственной или наследовав, Вы стали владельцем, а, говоря языком закона, собственником жилого помещения. Собственник — значит Хозяин. И распоряжаться своим «владением» надо по — хозяйски.
В большинстве своем мы прекрасно осведомлены о своих правах, как собственников жилого помещения. А вот об обязанностях, кроме предстоящей уплаты налогов, еще совсем недавно старались не задумываться.
Но «по-хозяйски», значит «по–хозяйски». Так что, давайте разберемся, как жить в доме так, чтобы нам было комфортно, безопасно и, что немаловажно, наша недвижимость не обесценивалась, стремительно ветшая, как у нерадивых хозяев.
Самый простой способ – следить за сохранностью жилья. Посложнее, но тоже вполне доступно – управлять так, чтобы дом приносил доход. Да-да, вы правильно обратили внимание: ДОМ.
Ведь приобретая жилье, мы становимся собственниками не только квартиры, но и выделяемой части общего имущества дома, того многоквартирного дома, где она расположена.
Что такое общее имущество? Это помещения, в которых размещено инженерное оборудование и коммуникации дома (включая технические подвалы), чердаки, все конструктируемые элементы строения: фундаменты, стены, перекрытия, крыша и т.д.; кроме того – все оборудование: трубы, электропроводка, лифты, мусоропроводы, -словом, ВЕСЬ дом со ВСЕМ его оборудованием. И все это хозяйство теперь НАШЕ. За все мы отвечаем. Отвечаем, прежде всего, перед самими собой.
Вот главное, что сегодня необходимо нам всем понять. Жилищный кодекс РФ не просто установил новые принципы организации управления многоквартирными домами: документ предоставил гражданам уникальную, историческую возможность непосредственно влиять на становление молодого, формирующегося в настоящее время, рынка сферы жилищно-коммунальных услуг, а также на ценообразование на этом рынке.
Чтобы не возмущаться в последствии, не «кивать» на соседа, пора разбудить в себе «хозяина», использовать право и обязанность, закрепленную Жилищным кодексом РФ – принять участие в управлении своим многоквартирным домом.
Всего способов управления домом три:
1.Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
2.Управление управляющей организацией;
3.Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.
Первый способ является наиболее эффективным и продуктивным в сфере жилищно-коммунального хозяйства. По поставновлению Правительства г.Москвы № 398-ПП от 22 мая 207 г. «О программе поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в городе Москве на 2007-2009-гг. и задании на 2010 год» началась работа по созданию ТСЖ в жилых домах и в Алтуфьевском районе.
В 2007 году в нашем районе было создано 11 ТСЖ. В 2008 году создано 9 ТСЖ в домах вошедших в план капитального ремонта этого года. И началась работа по созданию ТСЖ в домах, которые будут входить в план капитального ремонта в 2009-2014 годах. Дома, где собственники не выберут способом управления домом ТСЖ — капитальный ремонт откладывается.
Уважаемые собственники жилых помещений! Активно участвуйте в голосовании за создание ТСЖ, которое проходит в заочной форме. Свои решения Вы можете принести в управу Алтуфьевского района каб. 133 и в государственное учреждение инженерной службы района «Алтуфьевский» каб. 27А. решение принимает главный специалист управы Казнов Виктор Григорьевич и начальник сектора по работе с управляющими компаниями и ТСЖ Шестаковская Татьяна Николаевна.
Информация по вопросу оформления прав собственности на земельные участки, занимаемые многоквартирными домами
Большинство москвичей стали собственниками своих квартир — либо приватизировали их, либо купили. В соответствии с Жилищным кодексом РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом.
На территории города Москвы — в большинстве случаев земельные участки под многоквартирными домами не сформированы и не поставлены на государственный кадастровый учёт. К настоящему времени поставлено на кадастровый учёт 337 земельных участков, из них на 11 участков зарегистрировано право общей долевой собственности.
В случае, если участок уже сформирован, т.е. определены и утверждены его границы, и поставлен на кадастровый учёт, представитель собственников вправе обратиться в федеральные органы исполнительной власти для оформления права собственности на землю. В начале необходимо заказать и получить в Управлении Роснедвижимости по городу Москве кадастровый паспорт земельного участка, а затем обратиться в Управление Росрегистрации по городу Москве для регистрации права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок.
Если участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учёт, лицо, уполномоченное общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, обращается в Комиссию по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах при префектуре соответствующего административного округа города Москвы для получения заключения о соответствии решения о формировании земельного участка, принятого общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, требованиями законодательства. Заключение выдаётся в виде выписки из протокола Комиссии (порядок получения выписки в режиме «одного окна» определён постановлением Правительства Москвы от 29 апреля 2008 года №333-ПП).
Получив заключение Комиссии, заявитель обращается с заявлением о формировании земельного участка в Департамент земельных ресурсов города Москвы или в его территориальные органы (форма заявления приведена в приложении к постановлению Правительства Москвы от 3 июля 2007 года №569-ПП).
К заявлению о формировании земельного участка заявителем прикладываются (постановление Правительства Москвы от 27 июня 2006 года №431-ПП «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность»):
- документ, удостоверяющий личность уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме представителя;
- решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка;
- выписка из протокола Комиссии по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.
Кроме того, согласно постановлению Правительства Москвы от 3 июля 2007 года №569-ПП, к такому заявлению должны быть приложены:
1. Схема распределения долей собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
2. Копии уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования.
3. Лист регистрации вручения уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования.
4. Письменные решения собственников помещений при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования решения.
5. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования.
6. Доверенности представителей собственников.
7. Документы, удостоверяющее личность заявителя.
После формирования земельного участка осуществляется его кадастровый учёт.
С приобретением права собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме возникает обязательство по дополнительной плате — земельного налога (глава 31 НК РФ). Размер земельного налога — от нескольких сотен до нескольких тысяч рублей в год для каждого собственника помещений в многоквартирном доме — зависит от размера доли в общей долевой собственности на общее имущество, и от размера и местоположения участка.
Вопрос использования и распоряжения земельным участком после его оформления в собственность требует более подробного разъяснения.
В последнее время появились некие организации и коммерческие фирмы, активно пропагандирующие срочное оформление в собственность земельных участков под многоквартирными жилыми домами (при этом отдельные фирмы предлагают свои платные посреднические услуги).
В качестве главных аргументов необходимости срочного оформления права собственности на землю выдвигаются следующие.
Первый — возможность собственников земли застроить свой земельный участок «нужными и полезными для жителей объектами». По этому поводу необходимо отметить, что с приобретением права собственности на землю каких-либо специальных самостоятельных прав на застройку территории, в том числе на её ограждение, у собственников не появляется. В соответствии с действующим федеральным и городским законодательством любая градостроительная деятельность на территории возможна исключительно и в рамках разрешённого использования, установленного городскими нормативными правовыми актами. Если собственники многоквартирного дома захотят построить на своём участке какой-либо объект, то теоретически строительство будет возможно, но только в том случае, если размещение такого объекта предусмотрено утверждёнными документами территориального планирования и соответствует градостроительным регламентам. Но при этом надо понимать, что участок, предназначенный по проекту планировки квартала для строительства капитального объекта, например гаража, никак не может быть включён в территорию, предназначенную для эксплуатации дома.
Второй аргумент, который выдвигают агитаторы срочного оформления права собственности на землю — это лишение инвесторов возможности «захвата и застройки придомовой территории». По этому вопросу два замечания. Во-первых, как было отмечено, на придомовой территории, сформированной и предназначенной для эксплуатации многоквартирного дома, строительство нового капитального объекта невозможно, так как при формировании участка исключается территория, предназначенная для строительства капитального объекта. Что касается возможности строительства новых объектов внутри квартала вне территорий домовладений, то Правительством Москвы в целях обеспечения благоприятных условий проживания горожан приняты специальные меры, направленные на ограничение капитального строительства на застроенных территориях. Создана Межведомственная комиссия по оценке соответствия размещения объекта капитального строительства на территории города Москвы техническим, градостроительным и иным регламентам.
В результате рассмотрения ранее принятых решений строительство некоторых объектов запрещено. Решения о размещении отдельных объектов на застроенных территориях принимаются только при наличии документации, прошедшей публичные слушания.
Основные принципы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации
Жилищным кодексом РФ определен совершенно новый подход к управлению домами по сравнению с действующим в настоящее время порядком. Причем решающая роль в организации управления отводится уже не органам власти, а собственникам помещений в многоквартирном доме.
Общее собрание собственников помещений само является органом управления и вправе решать важнейшие для жизнедеятельности многоквартирного дома вопросы, включая выбор управляющей организации и установление размеров оплаты за содержание, и ремонт дома.
В связи с указанными изменениями органы исполнительной власти г. Москвы в сфере управления многоквартирными домами будут выступать не только как властные структуры, обеспечивающие надлежащее управление многоквартирными домами, но и представители собственника- г. Москвы со всеми правами и обязанностями, предусмотренными Жилищным кодексом РФ и иными принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами.
Во исполнения пункта 17 постановления Правительства Москвы от 24 апреля 2007 г. № 299-ПП «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в г. Москве в соответствии с Жилищным кодексом РФ» Департаментом в рамках Региональной системы добровольной сертификации жилищно-коммунальных услуг в г. Москве обеспечена разработка и регистрация в установленном порядке правил сертификации услуг управляющих организаций.
Наличие сертификата свидетельствует о том, что управляющая организация выполняет работы и оказывает услуги, предусмотренные договором управления многоквартирным домом, с качеством, удовлетворяющем потребителя.
Подробную информацию можно получить в органах по сертификации на сайте www.mosdgkh.ru
Реформа ЖКХ
01 декабря 2006 г. на территории района, по всем 110 домам, выборы СОСТОЯЛИСЬ.
Выбран способ управления – управляющая компания в «лице» ГУП ДЕЗ Алтуфьевского района.
Внимание!!!
Каждому собственнику жилья до 31.12.2006г. необходимо заключить договор на обслуживание своего жилья с ГУП ДЕЗ Алтуфьевского района. Заключение договора проводится по адресу: ул. Стандартная, д.3
Понедельник – четверг с 9.00 до 17.45 Обед с 13.00 до 14.00
Пятница с 9.00 до 16.00 Обед с 13.00 до 14.00
Суббота с 9.00 до 13.00 без перерыва на обед.
При себе иметь: Паспорт и документ подтверждающий право собственности
Собственники жилья, которые по состоянию здоровья не могут лично принять участие в заключение договора, могут позвонить по телефону: 902-22-20 и оставить свою заявку. Специалисты ГУП ДЕЗ придут к Вам на дом.
Закон о товариществах собственников жилья (ТСЖ) отменен новым Жилищным кодексом РФ. Однако этот закон был не столько о товариществах, сколько о правах и обязанностях собственника квартиры в многоквартирном доме. Никто не акцентировал внимание, что, имея в собственности квартиру, жители владеют и частью своего дома.
С принятием нового кодекса стало ясно: есть в доме ТСЖ или его нет — владельцу квартиры принадлежит и кусочек многоквартирного дома (чердаки, подвалы, лестницы, часть лифта и т.д.). Отныне товарищества в несколько иной форме есть во всех многоквартирных домах и для этого не нужно регистрации и выборов правления.
Жилищный кодекс РФ предусматривает три основных способа управления многоквартирными домами: с помощью управляющей компании, товарищества собственников (либо жилищного кооператива), а также непосредственное управление собственниками, которые в них живут. В течение года собственники квартир обязаны провести общее собрание и выбрать один из этих способов.
Если же собрание не будет проведено, то органы власти вправе сами назначить управляющую организацию, проведя предварительно конкурс.
В домах, где более половины жителей являются нанимателями, чаще всего управляющей организацией является ДЕЗ. Размеры платежей за услуги по техническому обслуживанию в таких домах устанавливаются Правительством Москвы, по утвержденным ставкам. При этом будет заключаться один договор между управляющей компанией – с одной стороны, и всеми собственниками – с другой. В этом случае решающий голос принадлежит городу, и жители обязаны принять предлагаемую им управляющую организацию.
В остальных случаях, там, где собственники составляют большинство, последнее слово остается за ними. Какое решение будет принято на общем собрании, такая управляющая организация и будет обслуживать многоквартирный дом.
Если же в доме больше собственников, чем нанимателей и собрание не проведено, то управа района предлагает управляющую организацию, также выбранную по конкурсу.
Если собственники выбирают управляющую компанию, рекомендованную управой, то управа района также заключает договор с этой организацией. Управа будет осуществлять надзорные функции за управляющей компанией, влиять на нее.
Если же собственники выбирают свою управляющую компанию (выбранную не по конкурсу), то деятельность такой организации будет неподвластна местным административным структурам. Органы местной власти могут только следить за исполнением этой организацией федеральных и городских законов. В этом случае повышается ответственность собственников жилья, так как управляющую организацию выбирали сами.
Если жители дома решили взять управление в свои руки, в этом случае договора с обслуживающими организациями могут быть заключены и подписаны каким-нибудь одним собственником от имени дома. Также можно по доверенности возложить обязанности по взаимодействию с ресурсоснабжающими организациями на постороннее лицо.
Жители будут платить напрямую, а управляющий будет лишь координировать эту процедуру. Однако, проконтролировать управляющего в этом случае становиться сложно.
Решение общего собрания жителей является решающим при выборе управляющей организации. Но известно как трудно собрать жителей, подыскать место для собрания.
Новый Жилищный кодекс предусматривает заочную форму собрания, т.е. проведение заочного голосования. В новом ЖК РФ прописана процедура проведения такого голосования: указывается повестка дня собрания, объявляется дата опроса, а потом инициативная группа обходит квартиры. Жителям дома нужно лишь проставить подпись в соответствующей графе: «за», «против» или «воздержался». Оформленные с нарушением опросные листы считаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не засчитываются.
Таким способом можно принимать решение и о создании ТСЖ, выборе управляющей организации, изменении платежей за жилищные услуги и т.д.